7571 Sayılı Kanunla Yasal Önalım (Şufa) Hakkında Yapılan Değişiklikler

7571 Sayılı Kanunla Yasal Önalım (Şufa) Hakkında Yapılan Değişiklikler

25/12/2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) yasal önalım (şufa) hakkını düzenleyen hükümlerinde köklü değişiklikler yapılmıştır.

Değişiklik Öncesi Hukuki Durum

Eski yasal düzenleme altında (mülga TMK m. 734/2), önalım hakkı sahibinin adına tescil kararı verilebilmesi için tapuda gösterilen resmi satış bedeli ile alıcıya düşen harç ve tapu giderlerini hâkim tarafından belirlenecek süre içinde nakden depo etmesi yeterli görülmekteydi.

Uzun süren yargılamalarda ve yüksek enflasyon ortamında, satış tarihinde tapuda gösterilen bedel karar veya depo tarihinde reel değerini bütünüyle yitirmekte; davacı paydaş taşınmazı sembolik hale gelmiş bir bedelle iktisap ederken, davalının mülkiyet hakkı (Anayasa m. 35) ihlal edilerek ağır bir ekonomik yıkıma uğramaktaydı.

7571 Sayılı Kanun ile Getirilen Değişiklikler

•  2886 Sayılı Kanun Satışlarının İstisna Kapsamına Alınması (TMK m. 733/1)

 7571 sayılı Kanun'un 35. maddesi ile 4721 sayılı TMK m. 733 fıkra 1 şu şekilde değiştirilmiştir:

"8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz."

Eski hükümde yalnızca icra ve iflas yoluyla yapılan "cebrî artırmayla satışlar" istisna tutulmaktaydı. Kamu idarelerinin, belediyelerin ve diğer kamu kurumlarının 2886 sayılı Kanun uyarınca ihale yoluyla gerçekleştirdiği pay satışlarında önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı doktrinde ve yargı kararlarında tartışmalıydı. Yapılan değişiklikle, kamu ihale usulüyle aleniyet kazanan satışlar açıkça önalım hakkının kapsamı dışına çıkarılmıştır.

Paydaşı kamu kurumu olan taşınmazlarda 2886 sayılı Kanun uyarınca yapılan ihale satışlarını kazanan üçüncü kişilere karşı artık paydaşlar tarafından yasal önalım davası açılamayacaktır.

• Hak Düşürücü Sürenin 1 Yıla İndirilmesi (TMK m. 733/4)

7571 sayılı Kanun'un 35. maddesiyle TMK m. 733 fıkra 4'te yer alan "iki yıl" ibaresi "bir yıl" şeklinde değiştirilmiştir:

"Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer."

Noter vasıtasıyla bildirim yapıldığında uygulanan 3 aylık hak düşürücü süre korunmuştur. Noter bildirimi yapılmadığı hallerde geçerli olan mutlak hak düşürücü üst süre ise 2 yıldan 1 yıla indirilmiştir. Bu değişiklik, taşınmaz mülkiyetinin uzun süre askıda ve belirsizlik içinde kalmasını önlemeyi amaçlamaktadır.

Satışı noter kanalıyla öğrenmemiş olan paydaşın dava açma hakkı, satış tarihinden itibaren en geç 1 yıl sonra kesin olarak düşecektir.

• Satış Bedeli Esasından Rayiç Bedel ve Zorunlu Nemalandırmaya Geçiş

Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Rayiç Bedel Esası: Artık tapu senedinde yazılı resmi satış bedeli değil, payın hâkim tarafından keşif ve bilirkişi incelemesi marifetiyle belirlenecek rayiç bedeli esas alınacaktır.

Gecikmeksizin Belirleme ve Zorunlu Nemalandırma: Hâkim rayiç bedeli gecikmeksizin tespit edecek; tespit edilen bedel ile alıcıya ait tapu harç ve giderleri vadeli bir hesapta nemalandırılmak üzere nakden depo ettirilecektir.

Kesin Süre ve Dava Şartı Benzeri Tescil Engeli: Hâkimin vereceği kesin süre içinde nakden depo yükümlülüğü yerine getirilmezse mahkemece tescil kararı verilemeyecek, davanın reddine karar verilecektir.

Nemanın Alıcıya Ödenmesi: Yatırılan bedel, dava sonunda davacı adına tescil kararı kesinleştiğinde faiz/nema getirileriyle birlikte davalı alıcıya ödenecektir.

Zaman Bakımından Uygulama ve Geçiş Hükümleri (TMK Geçici Madde 1)

7571 sayılı Kanun'un 37. maddesi ile 4721 sayılı TMK'ya Geçici Madde 1 eklenmiş olup iki farklı yürürlük rejimi öngörülmüştür:

• TMK m. 733 Değişiklikleri Bakımından (Geçici m. 1/1):

 "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur."

Sonuç: 25/12/2025 tarihinden önce gerçekleşmiş satışlarda 2 yıllık hak düşürücü üst süre ve eski istisna kuralları uygulanmaya devam edecektir. 25/12/2025 ve sonrasındaki satışlarda ise 1 yıllık üst süre geçerlidir.

• TMK m. 734 Değişiklikleri Bakımından (Geçici m. 1/2):

 "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."

Sonuç: Rayiç bedelin belirlenmesi, nemalandırma ve kesin süre yükümlülüğü derdest davalar dahil yürürlük tarihinden önce açılmış tüm davalara derhal uygulanır.

7571 sayılı Kanun ile yapılan yeni düzenleme, yasal önalım hakkını mülkiyet hakkını tehdit eden bir araç olmaktan çıkarıp mülkiyetin gerçek iktisadi karşılığıyla dengelendiği adil bir zemine oturtmuştur.